top of page

12 pytań o odbiór mieszkania wykończonego pod klucz


odbiór mieszkania wykończonego pod klucz



Sporo osób korzysta z opcji wykończenia pod klucz od dewelopera.

Jak często zdarza się taki odbiór?


Raz na miesiąc, raz na dwa miesiące.

Zazwyczaj nie jest to już jednak odbiór mieszkania "od dewelopera".


Większość deweloperów współpracuje z firmami zajmującymi się wykończeniem pod klucz, np. Gotowe Mieszkanie (nie jest to materiał sponsorowany, po prostu ostatnio odbierałem mieszkanie wykończone przez tą firmę). Z mojego doświadczenia wynika, że coraz mniej deweloperów wykańcza mieszkania pod klucz w ramach swojej działalności.



Czy jeżeli decyduję się na wykończenie mieszkania pod klucz to powinienem zrobić 2 odbiory? Tzn. pierwszy zgodny z ustawą deweloperską, a drugi po wykończeniu mieszkania? Czy może skoro mieszkanie wykańcza deweloper to odbieram mieszkanie już wykończone?


Zawsze powinien się odbyć odbiór "stanu deweloperskiego", chociażby dla zachowania procedur Ustawy Deweloperskiej. Jednak deweloperzy, którzy robią takie wykończenie w ramach swojej działalności często w dniu odbiorów potrafią oddać już wyremontowany lokal.


Ostatecznie wszystko zależy od umowy, bo bywa tak, że podpisując jedną umową deweloper zobowiązuje się dostarczyć "wyższy standard".


Częściej spotykam się jednak z tym, że podpisywane są dwie umowy - jedna na zakup nieruchomości, a osobna na prace remontowe. Tym bardziej, że, jak powiedziałem wcześniej - deweloperzy często przekazują mieszkanie do wykończenia firmie, która się w tym specjalizuje. Wtedy również powinny odbyć się dwa odbiory - jeden odbiór stanu deweloperskiego, na którym wskazujemy usterki i wady do protokołu dewelopera, a drugi po wykończeniu mieszkania pod klucz.


Jest to też istotne po to, aby wskazać np. okna do wymiany jeszcze przed odebraniem wyremontowanego mieszkania.

Jeżeli na odbiorze mieszkania już wykończonego, wskażemy pękniętą szybę - jej wymiana będzie kłopotliwa, ze względu na trudność w zaadresowaniu osoby odpwoiedzialnej za jej naprawę.


Jak wygląda taki odbiór? Co na nim sprawdzasz?


Podobnie jak na odbiorze mieszkania w stanie deweloperskim - wszystko, co da się sprawdzić. Zgodność z projektem, okna, płaszczyzny, instalacje, estetykę i uszkodzenia mechaniczne, to, czy zostały użyte odpowiednie materiały (w zależności od zakresu prac), czy prace wykończeniowe zostały przeprowadzone zgodnie ze sztuką, czy sanitariaty i wyposażenie zostały poprawnie zamontowane i działają bez zarzutu.



Czy odbiór mieszkania wykończonego pod klucz jest krótszy niż odbiór mieszkania w stanie deweloperskim?


Odbiór trwa tyle samo.



Jeżeli zdecyduję się na wykonanie takiego odbioru samodzielnie - na co szczególnie powinienem zwrócić uwagę?


Oczywiście uszkodzenia okien, podłóg, ścian, zabudów meblowych. Kranów i toalety, światła - czy działają i przede wszystkim, czy odpowiedni włącznik włącza odpowiednią lampę, gniazdek elektrycznych. Należy też dokładnie sprawdzić zgodność z projektem - czy wszystko to, na co się umówiliśmy zostało wykonane.

Warto przyjrzeć się dokładnie łazience - czy wanna, brodzik są poprawnie zamontowane, czy płytki są równo przyklejone, fuga położona prawidłowo, czy nie jest pęknięta, wykruszona.

Należy też zwrócić uwagę na to jak wygląda silikon przy toalecie, wannie, brodziku, umywalce.


Warto poprosić o zdjęcia zmian instalacji przed ich zatynkowaniem, a także zastosowanej hydroizolacji w łazience, czy kuchni. No i wentylacja - czy aby na pewno okap jest podłączony prawidłowo, czy kratki są sdrożne i nie zostały zasłonięte przez meble.



Jakie usterki zdarzają się w przypadku takiego odbioru?


Najczęściej są to głuche i uszkodzone płytki w łazience, niepoprawny montaż drzwi wewnętrznych, uszkodzenia paneli i listew przypodłogowych, niezgodne ze sztuką przeróbki instalacji, błędy w elektryce. Zdarzają się też uszkodzenia okien i drzwi, jeśli nie zostało to "odkryte" na odbiorze stanu deweloperskiego, nie możemy mieć pewności kiedy powstały.



A takie najpoważniejsze?


Wkuwanie się w ściany międzylokalowe z podejściem wody i kanalizacji. Czasem nawet całych stelaży podtynkowych. Niestety z powodu nieznajomości prawa zdarza się to dość często. W przypadku ekip remontowych znajomość przepisów budowlanych może ograniczać się jedynie do zasłyszanych anegdotek i zapisu w umowie o wykonaniu zgodnie z normami.


Wytknięcie takiego błędu skutkuje zrzucaniem winy na inwestora „ale przecież tak chciał” i „zaakceptował projekt”.


Jeśli wykonawca nie poinformował zleceniodawcy o niezgodności z przepisami, to ten pierwszy ponosi odpowiedzialność za błąd. Klient ma prawo zakładać, że wykonawca zna się na swojej pracy i wie co wolno, a czego nie wolno robić.


Kto odpowiada za taki remont? Deweloper czy ekipa remontowa?


To zależy od umowy jaką podpisaliśmy. Wykończenie mieszkania pod klucz to nie to samo co zmiany lokatorskie, które wykonał Deweloper/Generalny Wykonawca, dzięki czemu w pełni zachowaliśmy gwarancje i rękojmie. Remont to zwykle oddzielna umowa i związane z nią osobne gwarancje i rękojmie.


Jeżeli wykończenie polegało jedynie na pomalowaniu ścian, położeniu podłogi i zamontowaniu sanitariatów, nie stracimy gwarancji np. na elektrykę, której nie ruszaliśmy. Jeżeli natomiast było (wcześniej przytaczane) wkuwanie się w ściany, przenoszenie gniazdek, zmiana umiejscowienia np. umywalki - za to już deweloper (jeżeli to nie on był wykonawcą tych prac) odpowiadać nie może i gwarancję dewelopera na te elementy stracimy. Odpowiada wtedy za to wykonawca, tak samo jak za jakość wykonanej pracy, czyli np. za to, że panele po pół roku nie zaczną dosłownie pływać, a płytki nad blatem w kuchni nie zaczną odpadać ze ściany.



Czyli jeżeli zlecę zmiany np. w elektryce to tracę na nią gwarancję od dewelopera?


Tak. Odpowiedzialność za przeróbki przechodzi na osobę je wykonującą. Dlatego warto udokumentować umową, projektem, zdjęciami, zakres ingerencji w standard deweloperski, by w sytuacji spornej rozstrzygnąć gdzie kończy się odpowiedzialność dewelopera, a zaczyna wykonawcy.



Jak wygląda kwestia zgłaszania usterek? Czy obowiązują takie same zasady jak w przypadku odbioru mieszkania w stanie deweloperskim?


Prac wykończeniowych nie obowiązuje ustawa deweloperska, ale ta bazuje na kodeksie cywilnym, a ten w ramach rękojmi umożliwia zgłoszenie reklamacji. Jest tu jednak różnica pomiędzy rękojmią na prace budowlane, a remontowe.


W przypadku realizacji nieruchomości wykonawca odpowiada za wady przez 5 lat, jeżeli zaś umowa dotyczy jedynie remontu lub wykończenia obiektu, okres ten jest krótszy i wynosi 2 lata (art. 568 § 1 k.c.). Za datę rozpoczynającą bieg czasu przyjmuje się moment wydania rzeczy inwestorowi. Należy tu zaznaczyć, że upływ terminu zgłoszenia wady nie przekreśla prawa do rękojmi, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił informację o wadzie.

Jeżeli chodzi o to jak zgłaszamy wady - najlepiej, żeby odbywało się to tak, jak w przypadku odbioru mieszkania od dewelopera, czyli powinien być zorganizowany odbiór, na nim powinien być spisany protokół przekazania i wtedy wskazujemy co wg. nas zostało wykonane niezgodnie z umową. Wykonawca powinien się do tego odnieść.


Możemy rządać naprawy usterki, jeżeli są jakieś niedoróbki - dokończenia prac, a jeżeli są wady, z którymi możemy żyć, a wykonawca odmawia ich naprawy, bo np. "to bez sensu" - możemy żądać obniżenia ceny.



Czy poza rękojmią - obowiązuje jakaś dodatkowa gwarancja?


Gwarancja nie jest obligatoryjna i zależy od umowy. Również to na jaki czas zostanie ustalona, zależy od tego, kto ją udziela. Jednak niezależnie od tego, czy wykonawca udziela gwarancji na swoją pracę, przez dwa lata od daty zakończenia prac remontowych, obowiązuje go rękojmia, woboc osoby prywatnej.



Czy deweloper jest w stanie ukryć jakieś wady podczas wykańczania mieszkania pod klucz?


Rysy i uszkodzenia tynków czy posadzek zostaną zakryte, ale tego właśnie oczekujemy...ważne, żeby wszystko zostało wykonane zgodnie ze sztuką i żeby nikt nie oczekiwał, że w związku z tym za remont zapłacimy więcej. Jest szansa na to, że wykonawca wyłapie błąd w instalacji i przy okazji go naprawi.




Comments


bottom of page