Dlaczego deweloper nie wykończył ostatniej kondygnacji domu a opisał ją jedynie jako "strych" /"poddasze gratis" /"do aranżacji własnej"?
Takie poddasze to pożądany dodatek.
W przyszłości możemy stworzyć tam gabinet, pracownię, bawialnię, pokoje dla dzieci. Jednak na poddasze o którym mowa często nie prowadzą nawet schody...zazwyczaj wejście na nie jest zamknięte wyłazem (klapą w suficie z rozkładanymi schodkami/opuszczaną drabinką).
Jest to zaskakujące, ponieważ wygląda jak pełno prawne piętro domu, tylko w stanie surowym, ale myślicie wtedy - skoro jest gratis, to dlaczego deweloper miałby inwestować w schody...Na takim poddaszu mamy odpowiednią wysokość, bywa nawet kilka okien.
Nic tylko aranżować do własnych potrzeb. Tylko jak wygląda strona formalna?
Poddasze gratis nie oznacza, że od tak, jak byśmy remontowali pokój, możemy sobie je wykorzystywać i przerobić na gabinet, bawialnię, sypialnię.
Jeżeli jest ono opisane jako nieużytkowe, jako strych, to trzeba coś z tym zrobić, żeby wszystko było zgodnie z przepisami.
NASZE PODDASZE GRATIS
Kiedy kupujemy dom z dodatkową kondygnację - poddasze, strych, które nie jest zagospodarowane, deweloper często mówi, że nie może wykonać schodów, tłumacząc, że
"dopiero po zakończeniu budowy, kiedy to będzie własność nabywcy, może sobie wykonać schody z piętra na poddasze, demontując fragment stropu, to jest już przygotowane tak, żeby się dało, nie jest to nic skomplikowanego",
albo że "dach jest nieocieplony bo to nieużytkowe poddasze".
Mamy więc dom z poddaszem gratis, jest ta klapa ze schodkami i jak wejdziemy na poddasze widzimy, np. drewniany strop, czyli tak naprawdę jest to konstrukcja dachu od dołu wyłożona kartongipsem. Puste przestrzenie wyłożone są wełną mineralną i trzeba uważać, żeby nie stanąć na tej wełnie, bo można przelecieć piętro niżej ;)
Kiedy mamy takie niewykończone poddasze, to można to traktować jako strych. Oczywiście jeżeli do szczytu dachu jest 3,5 m to wszyscy dobrze wiemy co się wydarzy... jeżeli są tam okna w dachu, czasem nawet okna w ścianie, to wiadomo, że kiedyś to będzie wielki pokój, ktoś tam będzie mieszkał.
Ale będzie to niezgodne z projektem, będzie to samowola.
WARUNKI ZABUDOWY I PLAN ZAGOSPODAROWANIA
Po pierwsze - Sprawdź czy gmina pozwala adaptować dodatkową kondygnacje.
Wielokrotnie projektowałem budynki jednorodzinne i wiem, że mając małe działki, chcemy wycisnąć z nich jak najwięcej, zbudować jak największy budynek.
Dlatego budujemy maksymalnie w górę, aby wykorzystać przestrzeń na działce.
Tu pojawiają się ograniczenia, które narzuca nam Samorząd (Starostwo, Gmina), wydając warunki zabudowy czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wskazujący co możemy wybudować na działce.
W tych dokumentach (Warunki Zabudowy i Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) przeczytamy jaka może być wysokość budynku, liczba kondygnacji i powierzchnia zabudowy.
Czasem nie jest podana powierzchnia zabudowy wprost - jest podana tylko powierzchnia biologicznie czynna, czyli minimalna ilość trawników i od tego trzeba odjąć chodniki, podjazdy, utwardzenie pod śmietnik i oczywiście docelowy budynek - wtedy wychodzi nam powierzchnia zabudowy.
W bardziej zurbanizowanej przestrzeni jest jeszcze taki współczynnik jak intensywność zabudowy, który określa nam ile kondygnacji i jakiej wielkości te kondygnacje mogą być - jaką maksymalnie mogą mieć powierzchnię w stosunku do działki.
W sytuacji, kiedy deweloper zostawia niezagospodarowane poddasze i mówi, że będzie ono gratis to ja się zastanawiam "Czy te wszystkie warunki zostały spełnione?"
Oczywiście jest to doszukiwanie się problemu, ale na tym polega moja praca - na szukaniu dziury w całym i informowaniu nabywców o tym, czy widzę problem.
Co w przypadku, kiedy prawo nie zezwala na zmianę sposobu użytkowania poddasza?
Co w sytuacji kiedy prawo nie zezwala na adaptację Waszego poddasza, ponieważ na naszej działce dopuszczone są, np. maksymalnie dwie kondygnacje mieszkalne?
Wtedy zagospodarowywując poddasze naruszamy przepisy i jeżeli ktoś „uczynny” poinformuje Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Starostwo... kogokolwiek o tym, że nasz budynek jest wykorzystywany niezgodnie z prawem otrzymamy mandat, który przy budynku jednorodzinnym może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dużo prawda?
Do tego dostajemy nakaz dostosowania budynku do zgodności z przepisami.
Nie użytkujemy tego poddasza. Zamykamy je, przychodzi Urząd na kontrolę i stwierdza że jest nieużytkowane, prosząc by więcej tego nie robić.
Czyli w sytuacji, kiedy warunki zabudowy i miejscowy plan nie pozwalają na trzy piętrowy segment, ma on być dwu piętrowy, a strych ma być nieużytkowy - mamy problem.
Oczywiście można się odwoływać do wojewody, czy wystąpić do ministerstwa, czekać na zmienę prawa, sądzić się z deweloperem, ale nie o to chodzi.
Co w przypadku, kiedy prawo na to pozwala, ale w dokumentach nasze poddasze jest widnieje jako "nieużytkowe"?
Możemy zagospodarować poddasze, nie ma przeciwskazań w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego czy w Warunkach Zabudowy. W tych decyzjach jest informacja, że może być więcej kondygnacji użytkowych na danej działce, ale w pozowleniu na budowę zatwierdzono strych jako nieużytkowy. Jeżeli tak jest, a my go użytkujemy to robimy błąd i wymaga to legalizacji, ponieważ w sytuacji kiedy można wykorzystać to poddasze, ale deweloper tego nie zrobił z oszczędności nadal pozostaje problem dokumentacji. Jest na to prosta procedura - zmiana sposobu użytkowania. Tworzymy projekt, który będzie uwzględniał nasze zmiany i będziemy mogli to poddasze użytkować.
Kiedy jeszcze zajmowałem się projektowaniem, składano fragment projektu budowlanego jako proste zgłoszenie.
Zgłoszenie polega na tym, że trzeba dołączyć kilka dokumentów - Warunki Zabudowy lub zaświadczenie, że zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, opinię techniczną, że można to technicznie wykonać i opis techniczny jak to ma być wykonane.
Takim prostym zgłoszeniem informujemy Urząd, że będziemy korzystać z dodatkowej kondygnacji naszego domu. Jeżeli tego nie zrobimy mamy samowolę budowlaną.
Oczywiście polskie miasteczka i wsie są pełne samowoli budowlanych i nikt nigdy tam nie zagląda i nikt nic z tym nie robi, ale są sporadyczne przypadki, że ktoś się do tego dokopie. Dlatego muszę przed tym ostrzec.
Tak więc jeżeli przepisy zezwalają na tego rodzaju wykorzystanie poddasza, ale my nie zmieniliśmy sposobu użytkowania w dokumentacji to pół biedy - po prostu nie dopełniliśmy formalności i sobie to wyprostujemy, a od mandatu możemy się odwołać. Dodatkowo co kilkanaście/kilkadziesiąt lat jest amnestia i jeżeli jakaś inwestycja została wykonana niezgodnie z przepisami wiele lat wstecz, wystarczy się zgłosić do Urzędu i poprosić o jej „akceptację". Chodzi o to, żeby był porządek w papierach i żeby ludzie mieszkali bezpiecznie. Wtedy obejdzie się bez mandatu.
Ja tylko informuję, a wy zrobicie jak chcecie. Zachęcam do stosowania się do przepisów. Chętnie wam podpowiem, jeżeli obawiacie się o legalne korzystanie ze strychu.