top of page

Odbiór Mieszkania, co to właściwie jest?

Zaktualizowano: 13 lip 2023



Odbiór techniczny to długo wyczekiwana chwila dla nabywców mieszkań i domów.

Gdy zakończono budowę budynku, deweloper zaprasza na odbiór mieszkania po którym następuje przekazanie kluczy do zakupionego lokalu.


U każdego dewelopera procedura może wyglądać nieco inaczej.


Twój odbiór zapewne będzie inny niż u twoich znajomych, a nawet sąsiadów z tej samej inwestycji, dlatego teraz dowiesz się jak powinien wyglądać odbiór mieszkania i czego możesz wymagać od dewelopera.



Rzut mieszkania i standard deweloperski


Wybór mieszkania to kompromis miejsca budowy, układu pokoi, ceny, jednak z punktu widzenia odbioru, nic z tych rzeczy nie ma znaczenia.


W dniu odbioru sprawdzasz czy lokal jest zgodny z rzutem, a jego wykończenie i wyposażenie jest zgodne ze standardem deweloperskim.


Każda inwestycja będzie miała inny standard deweloperski. Dzięki temu, że dokładnie się z nim zapoznasz - możesz się dowiedzieć czy tańsze mieszkanie rzeczywiście jest tańsze. Niektórzy deweloperzy nie montują grzejników, niektórzy nie tynkują sufitów, a to wszystko wpływa na koszt wykończenia. Zwróć też uwagę na to, czy woda i kanalizacja będą rozprowadzone do przyborów. Te ostatnie potrafi zdziwić po wejściu do lokalu...i słusznie bo oznacza dodatkowy zakres prac dla hydraulika ekipy remontowej a kryje się za nieoczywistym sformułowaniem “kanalizacja zakończona korkiem na szachcie”.


Bywają standardy opisane bardzo szczegółowo, dzięki czemu wiesz jaki będą miały kolor ramy okna, czy będą drewniane czy plastikowe, a w innych znajdziemy tylko informacje o tym, że okna będą ;)


Czas na umowę rezerwacyjną, czyli poważne decyzje


Z umowami jest tak, że trzeba je przeczytać. Warto podkreślić niezrozumiałe fragmenty, nawet jeśli zużyjesz na to kilka długopisów. Kluczowe kwestie to terminy i kwoty.


W pozostałych pomocna okaże się znajomość prawa:


1. Ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, tzw. “ustawa deweloperska” - w nowelizacji z 2021 obejmuje ochroną również nabywcę podpisującego umowę rezerwacyjną.


2. Kodeks Cywilny - rozszerza zakres ujęty w ustawie deweloperskiej i ochrony nabywcy w procesie zakupu.


Umowę rezerwacyjną podpisujesz aby zarezerwować wybrane mieszkanie i występić o kredyt. Na tym etapie wpłacasz deweloperowi zadatek lub zaliczkę. Nie mogą one wynosić 100% wartości.

Zadatek jest bezzwrotny, chyba że strony umowy ustalą inaczej.

Gdyby okazało się że nie otrzymasz kredytu na mieszkanie, zadatek mógłby przepaść.



Umowa Deweloperska i nie ma już odwrotu


Dostałeś kredyt i czas by podpisać umowę w formie aktu notarialnego z deweloperem.

Bank uruchamia kredyt i w praktyce nikt już nie rezygnuje z zakupionego mieszkania, dlatego ważne by umowa nie zawierała klauzul niedozwolonych.


Klauzule niedozwolone czyli abuzywne to niedozwolone zapisy w umowach między nabywcą a sprzedawcą, np. deweloperem.

Wskazanie błędów w podpisanej już umowie może wymagać postępowania sądowego, aby tego uniknąć dokładnie przeanalizuj umowę:


1. zgodności z ustawą deweloperską, która w kilkunastu punktach określa co ma zawierać umowa deweloperska i jak mają brzmieć jej zapisy.


2. nie stosowania zapisów niedozwolonych, których lista znajduje się na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.


Umowa zawierająca niekorzystne zapisy dla ciebie, nie powinna zostać podpisana w takiej formie. Najlepiej powiadomić o tym UOKiK i odstąpić od podpisania umowy, aby uniknąć problemów z wybranym deweloperem w przyszłości.



Dość wstępów pomówmy o odbiorze mieszkania


Odbioru dokonujesz przed podpisaniem aktu notarialnego przeniesienia własności. Nie myl go z umową deweloperską, która najczęściej też jest podpisywana w formie aktu notarialnego.

Drugim warunkiem jest uzyskanie prawomocnej decyzji pozwolenie na użytkowania budynku wielorodzinnego lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego.


Wielu deweloperów praktykuje odbiory wstępne przed uzyskaniem wyżej wymienionych decyzji.


Zwykle wczesne odbiory mają na celu:


1. Pokazanie mieszkania - np. do pomiarów, bo zawsze występują różnice w wymiarach ścian. Rzuty które otrzymałeś, jeśli w ogóle zawierają, to zawierają wymiary bez tynku. Oznacza to, że w rzeczywistości odległości pomiędzy ścianami będą mniejsze.


2. Zebranie ewentualnych uwag do jego wykonania - wykorzystując w ten sposób wolny czas na ich naprawę


Kilku deweloperów poszło o krok dalej i nazywając takie spotkanie “odbiorem technicznym“ przekazuje klucze, umożliwiając rozpoczęcie remontu. Praktyka ta, choć niezgodna z ustawą deweloperską, jest akceptowana przez nabywców chcących jak najszybciej rozpocząć remont.

Decydują się na to mimo pewnych niedogodności:


1. Prawnych - nie mogą zamieszkać w mieszkaniu do czasu uzyskania decyzji pozwolenia na użytkowanie

2. Technicznych - czasem nie działa winda albo nie ma ogrzewania lub wody


Przebieg odbioru różni się u deweloperów a nawet na inwestycjach tego samego dewelopera. Omówmy dwa skrajne przykłady.

Pierwszy to nabywca wchodzący do lokalu i mówiący “OK biorę”. Spisuje się liczniki, podpisuje protokół odbioru i nabywca wychodzi z kluczami do lokalu oraz paczką dokumentów, instrukcji czy gwarancji.


Cała procedura może trwać jedynie kilka minut.


Drugi przypadek zajmuje nieco więcej czasu.


Przedstawiciel dewelopera przekazuje podstawowe informacje o użytkowaniu lokalu jak i budynku, omawiając po kolei:


  • lokalizacje skrzynek pocztowych, ochrony, wózkarni, śmietnika i zasady jego użytkowania w czasie budowy i postępowania z gruzem czy materiałami budowlanymi

  • działanie domofonu, kodu do domofonu, furtki, szlabanu, bramy

  • wejście do lokalu - sprawdzenie działania zamków, omówienie zasad działania i montażu progu, ewentualne działanie sztywnego łańcucha czy dorobienie drugiego zamka bez utraty gwarancji

  • omówienie lokalu i standardu - np. ściany tynkowane zgodnie z normą dla tynków gipsowych maszynowych odpowiadających kat.III (cokolwiek to może znaczyć) no i malowane, postępowania w przypadku pojawienia się rys na ścianach czy innych wad lokalu w okresie trwania rękojmi

  • spisanie liczników wody ciepłej i zimnej, ciepłomierzy i energii elektrycznej

  • sprawdzenie miejsca postojowego i komórki lokatorskiej

  • podpisanie protokołu odbioru i przekazanie pakietu kluczy, instrukcji, itp.


Szczegółowe wyjaśnienia przedstawiciela dewelopera dają przestrzeń do pojawienia się pytań, które nie pozostają bez odpowiedzi, unikając tym samym błąkania się nabywcy po forach internetowych w poszukiwaniu wyjaśnienia.


Pewnie słyszałeś o wadach w mieszkaniu i patodeweloperce


Niestety bywają przypadki zasługujące na to określenie.


Niedopuszczalne jest by deweloper:


1. ograniczał czas odbioru - czołowi przedstawiciele tej branży są elastyczni w przypadku gdy nabywca potrzebuje więcej czasu na odbiór mieszkania niż przewidziano w harmonogramie


2. na pytanie o niezgodności umowy odpowiadał “tak było w projekcie” lub “jest zgodne z normami” albo najgorsze “nie chce pan to proszę nie odbierać” - prowadzenie trudnych rozmów jest częścią tego procesu i wymaga szacunku dla nabywcy


3. odmawiał zapisania uwag, usterek lub wad do protokołu odbioru - zgodnie z ustawą deweloper ma obowiązek oświadczyć na piśmie dlaczego nie zgadza się ze wskazaną przez nabywce wadą


4. po zgłoszeniu wad odmawiał wydania kluczy do lokalu - UOKiK wskazuje że jedynie nabywca ma prawo odmówić odbioru lokalu i to tylko w przypadku wykrycia wad istotnych


Rozstrzygnięcie co jest wadą istotną, wymaga każdorazowo analizy.


Wadą w lokalu może być wszystko: ryska na tynku, trwałe zabrudzenie szyby okna, zmiana lokalizacji grzejnika, mniejsza powierzchnia.

Żadna z powyższych nie uniemożliwia użytkowanie lokalu.

Dlatego w praktyce po zgłoszeniu wad do protokołu odbioru, odbiera się klucze i czeka na naprawę.


Ustawa deweloperska obliguje dewelopera do wydania wspomnianego wcześniej oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad wraz z wyjaśnieniem.

Ma na to 14 dni od dnia podpisania protokołu.

Po przekroczeniu tego terminu wady zostają uznane i deweloper musi je naprawić.

Naprawa wad trwa do 30 dni od dnia podpisania protokołu. Czas ten może ulec wydłużeniu ale wymaga wyjaśnienia ze wskazaniem zachowania należytej staranności.

Po naprawie praktykuje się podpisanie protokołu usunięcia wad, potwierdzający wywiązanie się z ustawowych obowiązków dewelopera.


Na odbiorze najważniejsze jest by wskazać kompletność lokalu, np. kluczy, grzejników i głowic termostatycznych, okien i klamek.

Oraz uszkodzeń mechanicznych, np. rysy szyb i drzwi, obić i uszkodzeń wszystkich elementów wyposażenia.

Zgłoszenie tych wad po odbiorze może okazać się nieskuteczne bo masz już dostęp do mieszkania i mogłeś nieumyślnie sam uszkodzić drzwi wnosząc płytki.

Gdyby w trakcie remontu okazało się że ściany, posadzka czy okna są krzywe możesz to zgłosić deweloperowi.

W nowelizacji ustawy deweloperskiej wskazano że do czasu podpisania aktu przeniesienia własności, wszystkie zgłoszone usterki po odbiorze mają być usuwane w trybie wskazanym w ustawie.

Pamiętaj też że masz 5 letnią rękojmie i możesz w tym czasie zgłaszać wady.


Odrzucenie wady zgłoszonej do protokołu to jeszcze nie koniec


Dzięki nowelizacji ustawy deweloperskiej z 2021 roku masz do dyspozycji precyzyjnie określoną procedurę by skutecznie podważyć odmowę dewelopera, bez potrzeby wchodzenia na drogę sądową.


W skrócie zlecasz przygotowanie ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanemu, w której jeśli stwierdzone zostanie że wada wymaga usunięcia to deweloper musi ją usunąć.



Odebrane… i co dalej?


Gratulacje, nie ma większej radości niż trzymać klucze do własnego mieszkania.

Przed tobą etap, który nie bez przyczyny nazywa się “wykończeniem”.

Ale nie jesteś jeszcze właścicielem mieszkania, do tego potrzebny jest akt notarialny przeniesienia własności.

Niezwłocznie umów termin z deweloperem.


Większość przekazywanych mieszkań ma uruchomione centralne ogrzewanie i wodę, bo te rozliczasz z administracją.

Niestety prąd zwykle nie jest uruchomiony i konieczne jest podpisanie umowy z jego dostawcą, który uruchomi prąd w kilka dni.


By uniknąć problemów w trakcie remontu podpisz umowy z wykonawcami i ubezpiecz mieszkania na czas remontu.


Po zamieszkaniu, rozpoczęciu użytkowania okazuje się że pojawiają się rysy na tynku, okna się nie domykają, słychać sąsiadów? Pamiętaj że masz 5 letnią rękojmie i w przypadku wystąpienie wad, możesz zgłosić reklamację.




Nazywam się Wiktor Hałabiś jestem inżynierem budownictwa, wykonałem dla nabywców blisko 2 tysiące odbiorów mieszkań i domów od deweloperów, wskazując wady i pomagając je egzekwować.





Comments


bottom of page