Zgłaszanie usterek po odbiorze mieszkania




Niezależnie od tego, czy odbieracie dom lub mieszkanie sami, czy z pomocą specjalisty od odbiorów - macie prawo do zgłoszenia usterek.


Po każdym odbiorze lokalu musi powstać protokół podpisany przez obie strony - dewelopera i nabywcę.

W protokole wpisujemy wszystkie usterki, które zgłaszamy, ale też pytania, wątpliwości na które odpowiedź chcemy mieć na piśmie.

Deweloper jest zobowiązany Ustawą, aby w terminie 14 dni wydać oświadczenie o przyjęciu usterek. Jeżeli jakiejś usterki nie przyjmie, to w tym terminie musi podać informacje z jakiego powodu została ona odrzucona.


Usterki, które zostały odrzucone możemy dalej procedować z tytułu rękojmi. Dopytywać, mierzyć, rozmawiać, aż deweloper wykona naprawę lub znajdziemy Rzeczoznawcę Budowlanego, który wykona opinię techniczną odrzuconych elementów. Jeżeli z opinii będzie wynikało, że należy je naprawić - to deweloper będzie musiał je naprawić. Oczywiście może się od tego odwoływać, powołać swojego biegłego, ale tu już wchodzimy w machinę proceduralną.

Kiedy ja wykonywałem odbiór takiego lokalu i któraś z moich usterek została odrzucona - przekazuję zapisy normowe, ustawowe, z warunków technicznych, na potwierdzenie zasadności zgłoszonej przeze mnie usterki.


Bywa jednak tak, że na danego rodzaju usterkę nie znajdziemy odniesienia w normach i ustawach, lub są one tak nieprecyzyjne jak np. kolorystyka tynku, wtedy są to usterki czysto estetyczne, które nie wpływają na funkcjonowanie budynku i ich naprawa to dobra wola dewelopera.


Jeżeli deweloper przyjął usterki, ma 30 dni na ich naprawę (licząc od dnia podpisania protokołu).

Czas ten może ulec wydłużeniu w uzasadnionych przypadkach np, deweloper w ciągu np. 7 dni zamówił nową szybę, ale czas jej produkcji to np. 6 tygodni i nic nie możemy na to poradzić. O takim wydłużeniu należy jednak zawsze poinformować nabywcę wskazując zachowanie należytej staranności. Jeżeli nie chcemy odwlekać odebrania kluczy o tych 6 tygodni i jest to ostatnia rzecz, która została deweloperowi do naprawienia, możemy np. Umówić się z nim, że odbierzemy klucze, rozpoczniemy prace remontowe, a deweloper wymieni szybę, kiedy ta będzie gotowa. Jest to jednak wyłącznie kwestia dobrej woli obu stron.

Jeżeli trafiliśmy na niesolidnego dewelopera, który przyjął usterki, a mino wszystko ich nie naprawił, nie odpowiada na wiadomości, nie informuje kiedy je naprawi i dlaczego jeszcze ich nie naprawił, sugeruję zgłosić ten fakt do UOKiK. UOKiK po rozpatrzeniu sprawy przywoła dewelopera do porządku nakazując usunięcie usterek, może ukarać go mandatem. Jeżeli pomimo kilkukrotnych prób przywołania do naprawy, deweloper nie naprawi przyjętych wcześniej usterek, UOKiK może wskazać, że naprawę trzeba wykonać we własnym zakresie, a kosztem obciążyć dewelopera - zgodnie z tym, co napisano w nowej Ustawie Deweloperskiej.

Ponieważ każda sprawa powinna być rozpatrzona indywidualnie - nie ma jednoznacznej odpowiedzi co należy zrobić - zależy to od wielu czynników, dlatego na każdym kroku, jeżeli napotkamy poważniejsze problemy, należy zwrócić się do UOKiK lub zatrudnić prawnika, który pomoże nam w naszej sprawie.


Zawsze jednak starajmy się pamiętać, że to nie Deweloper, a usterki są naszym wrogiem ;) Każdej ze stron powinno zależeć na polubownym rozwiązaniu sprawy. Choć bywa różnie...